营改增后,土地增值税收入确认问题存在很大争论,2016年11月国家税务总局发布《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号,以下简称70号公告),对土地增值税应税收入的确认问题做了相关规定,下面将重点探讨70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入等方面的规定。
1、土地增值税应税收入确认问题
原文
70号公告第一条:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
解析
《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。但是由于营改增后土地成本可以扣减销售额的原因,导致对不含增值税收入的理解有很大差异。70号公告对该问题进一步明确,以下例说明:
例:A房地产公司销售一套房屋,含税销售收入为1110万,假设对应的土地成本为400万,则纳税人如何确定土地增值税收入?
情况1:纳税人适用简易计税方法的,土地增值税应税收入不含增值税应纳税额
土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110/(1 5%)=1057.14万。
由于不存在差额征税的影响,增值税、土地增值税、企业所得税、会计收入均为1057.14万。